LES AVANTS-CONTRATS Chapitre Ill Délai de rétractation et de réflexion (L 271-1 du Code de la construction et de Phabitation). Il date de la loi SRIJ (solidarité et renouvellement urbain) 13 décembre 2000. Il existait déjà avant un délai de rétractation mais réserver au secteur de la promotion immobilière CAD au vente en état futur d’achèvement. L’art 271-1 octroi a tous acquéreur non professionnelles un droit d’ordre public, de renoncer gratuitement à un projet d’acquisition ou de construction d’un immeuble à usage d’habitation.
I-Champs d’applicatio Pour que l’acquéreur droit à délai de réflex ère a trait à la natur 3ème à la qualité de ne or 12 d Sni* to View tractation ou du ns soient réunies : la ature du bien et la ns sont cumulatives. Cela veut dire que si nous n’avons pas la r union de ces 3 critère, le délai de rétractation ne s’appliquera pas. L’acquéreur ayant signé ne pourra plus revenir sur sa décision. On les examiné successivement. Dans quel cas on devra appliquer l’article L 271-1.
A-Acte ayant pour objet l’acquisltion ou la construction | 0) Actes pour lesquels il n’y a pas de difficultés La loi s’appliquera à toutes les promesses de ventes qu’ils ‘agissent de promesses unilatéral ou synallagmatique. La loi s’applique à toutes les lois de ventes. Une exception, les ventes par adjudication sont exclues du champ d’application de la loi. Donc l’adjudicat l’adjudicataire ex : en chère (l’acquéreur) ne bénéficiera pas d’un délai de rétraction ou de réflexion.
Les offres d’achat n’ouvrent pas droit au délai de rétractation mais ce point ne soulève pas de difficultés car si une offre d’achat est accepté par le propriétaire cela conduira à la signature d’une promesse de vente ou directement à la signature de l’acte de entes définitif, qui elles sont soumises à Farticle L 271-1. Ce n’est pas au stade de l’offre mais au stade de la promesse ou de la vente qui va suivre. 20) Les difficultés d’interprétation Il y a des doutes pour les actes proches de ventes d’immeubles et notamment l’échange.
Par prudence, les praticiens appliquent le délai de rétractation aux échanges car souvent l’acte d’échange est souvent analysé comme une double vente croisée. Les acquisitions réalisées par les locataires en cas d’exercice d’un droit de préemption. Pour un locataire voulant acheter l’appartement dans lequel il vit, on ne sait pas s’il possède un roit de réflexion ou de rétraction. B d’un immeuble à usage d’habitation | 0) Principe : tous les immeubles à usage dhabitation Il faut qu’il porte sur un immeuble à usage d’habitation.
Tous les immeubles à usage d’habitation sont concernés par la réglementation, que ça soit un ancien, un neuf ou à construire ? usage d’habitation. Les ventes par VEFA (ventes d’un immeuble en état futur d’achèvement, avec obligation de le finir). Peu importe, l’utilisation qui va en être faite par l’acquéreur. Promoteur (vendeur de terrain). 20) Difficultés d’application a) es 12 l’acquéreur. Promoteur (vendeur de terrain). ) Les dépendances d’immeubles à usage d’habltation Une cave, un garage sont vendus isolément que se passe-t-il ?
L’acquéreur ne bénéficiera pas du délai de rétraction même si le bien est un accessoire, est une dépendance d’un bien à usage d’habitation. En revanche, la vente d’un bien comprenant un logement plus un parking et une cave sera suivie dans sa globalité à la règlementation du délai de rétraction. b) Les terrains à bâtir : Les ventes de terrain, ou terrain à bâtir ne rentre pas dans le champ de délai de rétraction. un terrain à bâtir destinés ? l’édification d’une maison individuelle ?
En effet l’article 1_271-1 du code de la construction vise les actes ayant pour objet la construction ou racquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Non pas de délai de rétraction pour les ventes de terrain à bâtir même si l’acquéreur à l’intention dy construire une maison. Cela donne un résultat pas tres cohérent en pratique. Dans l’hypothèse suivante, un particulier achète un terrain à bâtir d’une part et conclu pour la construction de sa maison un contrat de construction individuelle.
L’acquisition du terrain ne lui permettra pas de délai de rétractation, en revanche le contrat de onstruction de maison individuelle lui sera soumis au délai de rétractation. Sauf exceptions sur les ventes de terrain, l’article L 442-8 Code de l’urbanisme. Qui donne un délai de rétraction au acquéreur de terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis a permis d’aménager (autorise un a 19 terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis a permis d’aménager (autorise un acquéreur d’un terrain à pouvoir le diviser). ) Les immeubles à usage mixte Les biens qui ont un double usage. Une partie à usage dhabitation et l’autre partie à usage commerciale ou professionnel (libéral). La cour de cassation du 30 janvier 008, a décidé que les biens à usage mixte sont exclus du champ d’application de l’article L 241-1, il n’y a pas de délai de d) Les changements d’usage à Foccasion de la vente Un particulier achète un atelier d’artisan, pour en faire un appartement pour m’en faire un loft. Je peux considérer le bien sous deux angles. Le bien va changer d’usage à l’occasion de la vente. our la plupart des auteurs la loi qui instaure le délai de rétraction est une loi de protection et pour examiner son champ d’application il faut se mettre dans la peau de l’acheteur, donc pour ce cas on privilégie le délai de rétractation car ça sera un ien à usage d’habitation. C Acquisitions par un acquéreur non professionnel Précision préalable : la qualité du vendeur n’a aucune incidence sur le champ d’application de particle L 271 – 1 du CCH. peu importe que le vendeur soit un simple particulier, une société, ou encore un professionnel de Pimmobilier. La loi réserve la protection aux seuls acquéreurs non professionnels.
Loi de protection de l’acheteur, seul lui peut se rétracter. | 0) excluslon des personnes morales La cour de cassation, a promulgue que les personnes morale ne bénéficient pas du délai de rétractation, il faut que l’acquéreu promulgue que les personnes morale ne bénéficient pas du délai de rétractation, il faut que l’acquéreur soit une personne physique et non une société. 20) autres hypothèses Seules les personnes physiques bénéficient de la protection et du délai de la rétractation et encore pas toutes les personnes physiques. Il faut que l’acquéreur soit un ou non professionnel.
Sont donc exclue les personnes physiques qui achètent un bien ? usage d’habitation dans le cadre de son activité professionnel. Il – Le mécanisme de la protection Délai de rétractation ou droit ? un délai de réflexion Art L 271-1 donne aux candidats acquéreur un droit spécifiques de renoncer à acquérir. Il ne faut surtout pas confondre l’option du bénéficiaire dans une promesse unilatéral de vente et le délai de rétractation. En effet, dans la PUV le bénéficiaire à la faculté de ne pas acheter. Cela résulte de l’option, il est libre d’acheté ou non. Cette faculté résulte de l’économie interne de la PIJV.
En plus, cette option a le plus souvent un prix, qui est l’indemnité d’immobilisation. En ne levant pas Poption le bénéficiaire, ne fait qu’exécuter le contrat, il ne fait que ce que le contrat lui permet de faire. Sil ne ève pas l’option il doit payer l’indemnité d’immobilisation. Le délai de rétraction lui sur greffe sur la promesse IJ ou SY et se rajoute à la promesse. Il ne s’agit pas ici d’appliquer, une faculté prévue par le contrat mais d’exercer un droit de repentir octroyé par la loi. La rétraction n’est pas l’exécution du contrat c’est son anéantissement.
Quand le droit de rétr PAGF s 9 La rétraction n’est pas Hexécution du contrat c’est son anéantissement. Quand le droit de rétractation est exercé c’est comme si le contrat n’avait jamais été signé, comme s’il n’avait jamais exister. Le délai de rétractation est une anomalie juridique du droit des contrats. Cette faculté de repentir peut s’exercer a deux stade : selon que la vente est précédé ou non d’un avant contrat. Dans l’hypothèse où la vente d’immeuble est précédé d’un avant contrat, la faculté de repentir s’exerce au stade de l’avant contrat au moyen d’un délai de rétractation.
C’est l’hypothèse la plus courante. Dans l’hypothèse de vente direct, CAD lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédée d’un avant contrat, la faculté de renoncé s’exerce par un droit d’un délai de réflexion préalable à la ignature de l’acte de vente. Ce sont des hypothèses très rares. La faculté de repentir ne s’exerce en une seule fois. Il n’y a pas accumulation du délai de rétractation puis ouverture d’un délai de réflexion préalable à la vente. Al Le délai de rétractation | 0) Hypothèse Le délai de rétractation concerne les promesses de ventes.
C’est le droit de remettre en cause le contrat après l’avoir signé. D’abord on le signe après on se rétracte. Ça s’applique à toutes les promesses, U et SY. L’exercice du délai de rétractation entraine l’anéantissement du contrat qui a été signé. 20) Modalités d’exercice La mise en œuvre du délai de rétractation suppose que le contrat soit notifié à l’acquéreur afin d’ouvrir un délai pendant lequel l’acquéreur pourra se rétracter. Il faut abs PAGF 19 l’acquéreur afin d’ouvrir un délai pendant lequel l’acquéreur pourra se rétracter.
II faut absolument notifier le contrat qui vient d’être singé à l’acquéreur pour que s’ouvre un délai pour se rétracter (7 jours à partir de la rétractation). a) Notification par LRAR (ou tout moyens équivalent) Cela suppose qu’après la signature de la promesse de vente une copie de celle-ci est envoyée par LAAR au bénéficiaire. nt que cette notification n’est pas faite, le délai de rétractation ne se déclenche pas. La loi prévoit une lettre recommandé avec avis de réception ou tout moyens équivalent (—hypothèses ou LRAR est impossible très compliqué). ) Remise en main propre Elle n’est possible que si la promesse de vente est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour rédiger l’avant contrat (notaire oui agent immobilier). C’est le professionnel qui effectue la remise en main propre par le vendeur. Les modalités de la remise en pain propre sont précisées par les articles D 271 et D271-7 du CCH Deux règles sont exigées par cet article : Deux exigences cumulatives -dans la promesse de vente doivent être reproduites les dispositions de l’article L 241-2 du CCH.
Cet article explique comment les fonds versés à la signature de la promesse sont restituées au bénéficiaire qui se rétracte. -L’acquéreur doit apposer la mention manuscrite suivante : remis par (nom du professionnel) à (lieu) le (date) écrit à la main, + je déclare avoir connaissance qu’un délai avec rétraction de 7 jours m’est à accorder par l’article L271 – 1 du code de la construction 7 2
