Gestion du Patrimoine Immobilier Sujet : Le Financement d’une acquisition immobilière Raffaël Brassart, Mas 1. Introduction or 15 Sni* to View 3 2. Les moyens de financement disponibles 2. 1 L’Epargne Logement 4 2. 1. Le Compte Epargne Logement (CEL) 2. 1. 2 Le Plan Epargne Logement (PEL) 5 2. 2 Le prêt d’épargne logement 2. 2. 1 Le prêt avec un CEL 2_2. 2 Le prêt d’épargne logement avec le PEL « nouvelle génération » 6 2. 3 Les prêts bancaires classiques 2. 4 Les aides de FÉtat 8 24. 1 Le PTZ+ 2. 4. 2 Le prêt conventionné 9 2. 4. 3 Le prêt à l’accession sociale (PAS) u m2 à Paris au 1er février 2015, 8 403 € (www. acoteimmo. com). Et pourtant, selon PINSEE au 1er Janvier 2013, 57,8 % des Français étaient propriétaires. Très rares sont les personnes pouvant s’offrlr directement leur futur logement, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Les sommes atteignant des montants importants, il est normal de passer par des intermédiaires. Nous allons donc voir qu’il existe différentes solutions pour l’acquisition, la construction ou la reconstruction d’un bien immobilier et analyser quel mode de financement est le plus adéquat selon ces trois cas de figure. 1 L’Epargne Logement L’épargne logement permet d’obtenir des prêts immobiliers à des conditions avantageuses. Ces prêts sont destinés au financement des dépenses de construction, d’acquisition, d’extension, ou de certaines dépenses de réparation et d’amélioration des logements des particuliers (CCH art. L 315-1 s). Il existe deux produits d’épargne logement : le compte d’épargne logement (CEL) et le plan d’épargne logement (PEL).
Ils fonctionnent sur le même principe et comportent deux phases successives : – Une phase d’épargne pendant laquelle le souscripteur limente son compte : les sommes déposées sur le compte sont rémunérées et donnent naissance à des droits à prêt ; — Une phase de prêt, le montant et la durée du prêt dépendant du montant des droits accumulés pendant la phase d’épargne. 2. 1. 1 Le Compte Épargne Lo ement CEL) 15 sa souplesse de fonctionnement qui permet de se constituer une épargne rémunérée disponible à tout moment.
Le compte d’épargne logement est un compte d’épargne ? vue sur lequel les fonds sont librement disponibles (CCH art. R 315-3, al. 3). Il est donc possible de retirer, à tout moment, es sommes inscrites sur le CEL sans perdre les intérêts acquis. Mais, en contrepartie de cette disponibilité, la rémunération est inférieure à celle des PEL L’ouverture d’un CEL s’accompagne d’un dépôt minimum de 300 €. La périodicité et le montant des versements ultérieurs sont libres sous réserve de respecter un minimum de 75 € par versement (CCH art.
R 315-3, al. 2). Le montant maximal des dépôts est de 15 300 Les sommes Inscrites sur le CEL sont remboursables à tout moment, en totalité ou partiellement. Toutefois, tout retrait qui ramène le compte au- dessous de 00 € entraîne sa clôture (CCH art. R 315-3, al. 3). Le Compte épargne logement est toutefois moins populaire que le Livret A et le Livret de développement durable (CDD), car il bénéficie d’un taux de rémunération plus faible : le Livret A est rémunéré actuellement le taux du CEL est de seulement (hors prime d’Etat).
Le PEL bénéficie d’avantages supérieurs à ceux du CEL aussi bien en ce qui concerne la rémunération et le montant des dépôts que le montant du prêt. Le plan d’épargne logement est un compte d’épargne bloqué sur lequel les sommes déposées sont en principe indlsponibles endant une durée minimale d’épargne de quatre ans (trois ans en cas de prêt accordé à l’issue de la 3ème année) (C minimale d’épargne de quatre ans (trois ans en cas de prêt accordé à l’issue de la 3ème année) (CCH art. R 315-30). En contrepartie, elles sont rémunérées à un taux garanti pendant toute la durée du plan.
L’ouverture d’un PEL s’accompagne d’un dépôt initial d’au moins 225 €. Chaque année, un versement minimum de 540 € doit être effectué (à défaut, le PEL est automatiquement résilié). Les versements, d’un montant déterminé par le contrat, doivent ?tre effectués à échéances régulières et selon une périodicité qui peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle (CCH art. R 315-27). Arrivé à son terme Il peut soit être clôturé, soit être poursulvi, soit permettre d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.
En cas de clôture, les fonds déposés ainsi que les intérêts produits sont récupérés. 2. 2. 1 ce prêt avec un CEL Les intérêts acquis doivent être au minimum de 75 euros pour bénéficier d’un crédit pour l’acquisition ou la construction d’un logement. Ce montant minimum est porté à 37 euros pour des ravaux de réparatlon ou d’amélioration et à 22,50 euros pour certains travaux portant sur les économies d’énergie. Le CEL pouvant changer de taux de rémunération, les intérêts acquis sont cumulés par niveau de taux.
Chaque niveau de taux d’épargne donnant un niveau de taux de crédit. Pour chaque niveau de taux, les droits à prêt sont multipliés par un coefficient de 1,5 pour une utilisation classique du crédit ou par un coefficient de 1 pour l’acquisition de parts de SCPI. Cela détermine un total d’intérêts de remboursement. Ensuite, pour une durée donnée entre 5 e SCPI. Cela détermine un total d’intérêts de remboursement. Ensuite, pour une durée donnée entre 2 et 15 ans, on calcule le montant du crédit correspond à ce total d’intérêts.
Ce montant étant limité à 23. 000 euros. Le prêt CEL effectivement accordé sera au taux de la phase épargne augmenté de frais de gestion de 1,50 une prime est accordée par l’État lors de la réalisation du prêt issu du CEL. Le montant de la prime est de des intérêts acquis à compter du 16 juin 1998, dans la limite de 1. 144 euros. Concrètement, avec les conditions de rémunération actuelles, un ?pargnant qui placerait 4. 000 euros pendant trois ans, sur un CEL rémunéré à 0,75%, pourrait emprunter 8. 02 euros pour faire des travaux. Il disposerait de 13. 024 euros, intérêts et prlme d’Etat inclus et devrait rembourser son emprunt à 2,25% sur 48 mois avec des mensualités de 194,01 euros. 2. 2. 2 Le prêt d’épargne logement avec le PEL « nouvelle génération » Les prêts d’épargne logement sont réservés au financement des investissements immobiliers des particuliers (résidence principale ou habitat de loisirs uniquement pour les prêts octroyés au titre e CEL et/ou de PEL ouverts avant le 1 er mars 2011).
Le détenteur du PEL peut demander le prêt d’épargne logement dans la banque ou le PEL a été souscrit ou dans une autre banque avec toutefois l’accord de cette dernière. Le prêt d’épargne logement ne constitue pas un droit et une banque à la possibilité de refuser un crédit après l’étude du dossier. Le taux des plans épargne logement ouverts à compter du 1 er février de cette année a été ramené à 2%, contre précédemme PAGF s 5 logement ouverts à compter du 1er février de cette année a été ramené à contre précédemment. changement qui affecte directement le rendement du produit, mais aussi les droits à prêt dont bénéficie l’épargnant à mesure qu’il y place son argent. En effet, le montant du crédit accordé dans le cadre d’un PEL dépend des intérêts obtenus, on parle des « droits à prêts ». Ces « droits à prêt » sont accumulés au cours de la vie du PEL pendant la phase d’épargne. Leur montant est équivalent à la somme des intérêts bruts générés par le Plan, et dépend donc de l’effort d’épargne.
Coefficient multiplicateur Le calcul du montant du prêt PEL implique un coefficient ultiplicateur : les droits sont d’abord multipliés par 2,5 (ou par un coefficient de 1,5 pour l’acquisition de parts de SCPI) pou donner le total des intérêts de remboursement du futur prêt. L’étape suivante consiste à déterminer le montant du crédit équivalent à ce total, en fonction de la durée de remboursement entre 2 et 15 ans, et qui est plafonné à 92. 000 euros. On obtient ainsi un tableau où le montant empruntable décrot en fonction de la durée.
Ce montant dépend évidemment du taux d’intérêt du prêt épargne logement. Ce taux a été baissé de 4,20 % à 3,20 % par e gouvernement en même temps que la baisse du taux du PEL pour rétablir l’écart avec les taux immobiliers historiquement bas, toutefois, ce taux de 3,20 % est encore au-dessus des taux du marché actuel. Il faut donc réfléchir sur le long terme et faire l’hypothèse que dans 10 ans ce taux sera plus concurrentiel. La conséquence immédiate de cette baisse du taux du p 6 5 10 ans ce taux sera plus concurrentiel.
La conséquence immédiate de cette baisse du taux du prêt PEL est de relever mécaniquement le montant pouvant être emprunté, à droits à prêt égaux. Pour 1. 00 euros de droits ? prêt, le montant empruntable augmente ainsi d’environ selon les durées, comme le détaillent les deux tableaux ci- dessous : PEL à ouvert depuis le 1er février 2015 : Montant du prêt PEL à pour 1. 000 euros de droits à prêt 5 ans 48 837,18 € 10 ans 24 227,42 € 15 ans 15 942,27 € PEL à ouvert jusqurau Bier janvier 2015 : Montant du prêt PEL à 4,20% pour 1 .
OOO euros de droits à prêt 39 00406 € 19 275,12 € 12 636,93 € A effort d’épargne égal, par contre le total des intérêts obtenus sur la nouvelle eénération nc des droits à prêt, sera PAGF 7 5 rêt d’épargne logement ne peut suffire à l’acquisition d’un bien immobilier, c’est en revanche un bon moyen de financement pour des travaux de rénovation, de réparation ou d’amélioration. Le prêt immobilier classique est un prêt proposé par un établissement bancaire à un ménage qui souhaite effectuer une opération immobilière.
Ce prêt n’est pas réglementé et peut être utilisé notamment pour l’acquisition d’un logement, d’un terrain ou d’une résidence secondaire, mais aussi pour le financement de travaux sur une propriété. Les banques fixent librement le taux d’intérêt des crédits qu’elles ccordent aux particuliers dans le respect de la limite légale du seuil de l’usure. En pratique, le taux d’intérêt d’un prêt dépend ? la fois du niveau général des taux d’intérêt au moment où il est consenti et des conditions particulieres de l’offre : montant, durée et nature du prêt.
Lorsque le prêt est à taux fixe, le taux ne peut pas être modifié en cours de route. L’emprunteur est donc à l’abri d’une hausse des taux d’intérêt, mais inversement ne peut pas bénéficier d’une baisse, sauf s’il parvient à renégocier avec sa banque un taux plus avantageux. Le montant des mensualités est déterminé à l’avance et reste le même sur toute la durée de remboursement. Lorsque le prêt est à taux variable, son niveau est fixé à partir d’un indice de référence sur lequel la banque applique une marge.
Le niveau de la marge dépend du profil de l’emprunteur : de 1,20 à 2 points selon le montant de l’apport personnel. Dans la majorité des cas, l’indice r ux interban montant de l’apport personnel. Dans la majorité des cas, l’indice retenu est le taux Interbancaire de la zone euro, appelé Tibeur ou Euribor à échéance de trois mois ou d’un an. n foyer qul souhaite obtenir un prêt immobilier doit présenter son dossier à la banque afin de négocier un emprunt le plus attractif possible. Il est en général demandé d’apporter entre IO % et 20 % en moyenne d’apport personnel pour un prêt immobilier classique.
L’apport personnel pouvant être constitué des économies, de fonds propres ou emprunté, ou bien uniquement de fonds empruntés dans le cadre d’un prêt d’épargne logement que nous avons vu précédemment, ou d’autres types de prêts (Action logement, prêt farnllial, caisses de retraite… ) Il convient donc d’élaborer un plan de financement, autrement ?valuer l’épargne disponible (économies, produit de la vente de biens, don consenti par un proche, estimer sa capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier anticiper sur l’évolution probable de ses ressources et de ses besoins.
En règle générale, les établissements de crédit acceptent rarement un taux d’endettement supérieur à 30 % des ressources mensuelles nettes de l’emprunteur. 2. 4 Les aides de l’État 2. 4. 1 Le PTZ+ Le « prêt à taux zéro plus » (ou PTZ+) est un prêt aidé par l’Etat remboursable sans intérêt. Il est accordé sous conditions de ressources aux particuliers qui achètent ou font construire leur résidence principale. Il est toujours accordé en complément d’autres prêts et ne peut jamais constituer le financement principal de l’opération.
Il peut PAGF 15 financement principal de l’opération. II peut ainsi être cumulé, sous réserve que les conditions d’obtention liées à chacun de ces prêts soient reunies, avec un prêt à l’accession sociale (PAS) ou un prêt bancaire classique, un prêt d’épargne logement, etc. Le coût du PTZ+ est faible. En effet, il est accordé sans frais e dossier, sans frais d’expertise et sans intérêt intercalaire. De plus, les inscriptions hypothécaires prises en garantie d’un PTZ+ bénéficient de frais de notaire réduits et sont exonérées de taxe de publicité foncière.
Un crédit aussi avantageux est bien sûr soumis à condition : Ne pas avoir été propriétaire pendant les deux années précédant la demande de prêt ; Ne pas dépasser un certain p afond de ressources ; Acquérir un logement destiné à servir de résidence principale ; Acheter un bien neuf ou ancien mais considéré fiscalement comme neuf ; Ne pas dépasser un certain montant (285 000€ maximum n Ile-de-France). Le Prêt à taux O % a été récemment amélioré, son montant est plus important et son remboursement facilité.
Réformé, il est redevenu particulièrement intéressant ; en effet, conscient de la nécessité d’encourager l’accession à la propriété, le gouvernement lui a redonné de l’efficacité depuis octobre dernier. De manière générale, les montants octroyés sont plus importants et les plafonds de ressources rehaussés pour que le prêt bénéficie à davantage de ménages. De même, le fait de rembourser plus tardivement tout ou partie du PT Z après le c
