INTRODUCTION : Une société exerçant Pactivité de marchand de biens, a consenti le 8 janvier 2002 une promesse synallagmatique de vente à a une société civile immobilière, portant sur un immeuble à usage commercial.
Le 11 mars 2002 elle a consenti sur le même bien un bail commercial à effet du premier janvier 2002, stipulant un droit de préférence au profit du locataire ; La réitération authentique de la vente au profit de la SCI est intewenu le 7 novembre 2002 ; informé de l’existence de cet acte par la société gestionnaire u bien litigieux le 17 décembre 2002, la société locataire a demandé l’annulation de de la vente du 7 novembre 2002 alors que la SCI assignait I même vente.
La cour app et la SCI, étaient, lors s par la même person la SCI avait connaissa résolution de la marchand de biens s, représentées ement retenu que é le 7 novembre 2002, de l’existence du pacte de pr t rence consenti par le marchand de biens à la société locataire, inséré au contrat de bail, et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir et que la romesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2002 ne pouvait priver d’effet le pacte de préférence.
De ce fait, la société civile immobilière est substituée par la société bénéficiaire du pacte. La vente conclue postérieurement, avec un tiers, à la date de prise d’e Swipe to View next page d’effet du pacte de préférence initialement contracté est-elle valable ? La cour de cassation estime que la qu’en principe la promesse synallagmatique vaut vente mais qu’en l’espèce le pacte de préférence a un effet rétroactif (l). De ce fait, en appliquant une double condition, le tiers doit se substituer au bénéficiaire du pacte (II). l.
La vente conclue postérieurement au pacte de préférence En lisant les faits la promesse synallagmatique de vente n’a pourtant pas Pair de posé de problème au moment de sa slgnature Mais c’est la spécificité du pacte de préférence qui vient la remettre en cause. A. La contradiction d’état de la vente Une promesse synallagmatique de vente est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat éfinitif de vente, mais prévoient qu’une formalité légale ou conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets.
L’article 1 589 du Code civil prévolt que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix En l’espèce, la vente été conclue le 8 janvier 2002. A cette date aucun pacte de préférence n’existait. De ce fait, la promesse synallagmatique devrait pouvoir créer tous ses effets et notamment devrait pouvoir aboutir à la vente. Mais la société vendeuse va venir dans le bail de l’immeuble qu’elle va consentir à un locataire, un pacte de préférence a effet rétractif.
PAG » OF d un pacte de préférence a effet rétractif. B. La rétroactivité de la date du pacte de préférence Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage auprès d’une autre de ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions. Le pacte en l’espèce a été consenti le le 11 mars 2002 avec un effet rétroactif au 1er janvier 2002. Donc avant la date de la signature de la promesse synallagmatique .
C’est pour cela que le pacte de préférence doit produire ses effets. La SCI n’avait pas, le 11 mars 2002, réitéré la vente par acte authentique. Elle le fera seulement le 7 novembre 2002. C’est donc bien cet effet rétroactif qui fait du pacte de préférence le premier acte à avoir pris effet. Le problème qui est d’ailleurs soulevé pars le tiers au pacte signataire de la promesse synallagmatique, viens du fait qu’il ne pouvalt surement pas savoir qu’un pacte était signé car au oment de la signature de la promesse aucun pacte n’existait.
La cour ne va pas suivre ce raisonnement. l. La substitution du tiers acquéreur par le bénéficiaire du pacte. A. Les connaissances douteuses du tiers acquéreur au moment de la vente Depuis un arrêt rendu par la chambre mlxte de la cour de cassation le 26 mai 2006 on sait qu’un bénéficiaire d’un pacte de préférence peut faire annuler la vente conclue par le propriétaire avec un tiers qui avait connaissance du pacte et qui savait que le bénéficiaire voulait s’en prévaloir. En l’espèce, le signatair PAGF3CFd
