DROIT DE L’URBANISME Les origines du droit de l’urbanisme ? C’est un des plus récents Droit, car au fil du temps on a assisté d’une manière continue mais extrêmement lente à une concentration des individus qui à l’origine étaient très dispersés. A partir du X siècle : pour des raisons de sécurité et de confort, puis on a assisté à une forte accélération de ce phénomène et une concentration dans des villes de plus en plus importantes, pour arriver à la situation actuelle.
En 1900, il y avait 10% de la population mondiale qui vivait dans des villes, donc de la population qui était rurale. En 2000, il y vait 50% en moyenne dans le monde, et 60-70% en France. Le Conseil d’Etat dan l’urbanisme comme ore d’utilisation/d’occupa n Sv. ige to View l’urbanisme est de d de construire, d’occu Ini l’objet du droit de rer les possibilités du droit de ifier des bâtiments, es et contraintes. L’ensemble des règles qui vont d finir ces possibilités c’est le droit de l’urbanisme.
Une chose à prendre en considération c’est que la conception du droit de l’urbanisme a tendance à évoluer, notamment depuis 2000 avec la loi SRIJ : 101 qui a étendu l’objet des règles d’urbanisme. On va condltionner la constructibilité en fonction de diverses réoccupations : dessertes, réduction des pollutions, économi Swipe to View next page économie d’énergie, biodiversité. Le droit de l’urbanisme devient donc un véritable régulateur de la VIe sociale. l.
Urbanisme réglementalre Le mot urbanisme est apparu courant de l’année 1920. A cette époque, les communes ont commencé à éditer des règlements d’urbanisme, et on s’est retrouvé en France avec des communes qui avaient des règlements et d’autres non, le législateur a considéré qu’il fallait que tout le territoire soit couvert par des règles d’urbanisme, qu’il n’y ait pas de parties du territoire sans egles. En 1955, le législateur a créé un règlement national d’urbanisme (RNIJ), articles RI 11-1 à R. 11-24-2. Le problème c’est que certaines communes se sont retrouvées avec deux règlements le RNLJ et celui qu’elles avaient édicté. Il a alors été décidé que toutes les communes qui avaient un règlement d’urbanisme alors on n’appliquera pas le RNIJ. La moitié des communes ont un document d’urbanisme et l’autre moitié qui applique le RNIJ. Mais de la population vivent dans des communes qui disposent d’un document d’urbanisme.
A) Le RNIJ : contenu On le divise en 3 types de règles • Les règles de localisation et de desserte des constructions (pour savoir si le secteur est constructible ou non) es règles d’implantation et de volume des constructions Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions 1) Les règles de localisation et de desserte des constructions On a des règles liées à la salubrité et à la sécurité publique, au titre de la 3 constructions titre de la salubrité les pouvoirs publics seront amenés dans certains cas à refuser à refuser l’autorisation de construire, ou l’accorder avec des prescriptions particulières (ex : porcherie ndustrielle), au titre de la sécurité si l’on est confronté aux risques naturels ou aux risques technologiques. On a des règles relatives aux vestiges archéologiques qui peuvent interdire ou limiter la constructibilité, cela n’est pas automatique. On a pour des raisons de protection de l’environnement une possibilité de limiter ou d’interdire des constructions.
On a les règles de desserte/voierie qui sont importantes également pour déllvrer ou non une autorisation Les accès des terrains, si l’accès au terrain est difficile cela peut entrainer une limitation ou un refus d’autorisation (ex : aucune isibilité, conditions d’accès de la voie au terrain problématiques avec route exigüe/virage). On a les règles relatives aux réseaux (ex : alimentation en eau, assainissement, électricité, etc. ). 2) Implantation des constructions On a 3 types : – Les règles par rapport à la voie qui dessert le terrain On trouve une règle qui dit qu’il est interdit d’élever un bâtiment dont la hauteur dépasserait la distance qui existe entre cette construction et l’alignement opposé (l’alignement : c’est la limite entre les propriétés privées et la voie).
Ex : si on construit sur la limite de la voie et qu’on a une dist 3 et la voie). Ex : si on construit sur la limite de la voie et qu’on a une distance de lom alors la construction ne pourra excéder 10m, si on recule de 4m Himmeuble alors on pourra falre 14m. Autre ex : si on est en angle on se rapport à la voie la plus favorable pour le calcul. es règles par rapport aux limites séparatives Le constructeur a le choix soit il s’implante en limite séparative, soit il a le droit de se mettre en retrait des limites séparatives sur son terrain alors la distance doit être égale à au moins la moitié de la hauteur de la construction en tout état de cause cette istance ne peut être inférieure à 3m. plusieurs constructions sur un même terrain L’autorité compétente a la possibilité d’imposer un minimum de 3m entre 2 constructions sur un même terrain (pas d’obligation). 3) Aspect extérieur RI 11-21 le permis de construire peut être refusé si la construction compte tenu de sa situation, de son architecture, de ses dimensions, serait de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. C’est un article qui laisse une grande marge d’appréciation en apparence. Nb Ordonnance d’aout 2013 : on a limité l’intérêt à agir aux ersonnes qui justifient que la construction aura une incidence sur les conditions d’occupation de son bien. Et que chaque fois qu’il y aura négociation avec indemnisation il faudra que cette convention ne soit pas confidentielle et publiée aux fichiers immobiliers.
RI 11-22 dans les secteurs partiellement bâtis le construct 3 confidentielle et publiée aux fichiers immobiliers. RI 11-22 dans les secteurs partiellement bâtis le constructeur n’a pas le droit d’édifier un bâtiment qui serait d’une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des bâtiments environnants. B) e RNIJ : les modalités d’application 1) Les 4 articles qui sont d’OP Il y a 4 articles du RNIJ qui continuent toujours de s’appliquer malgré l’existence d’un document d’urbanisme local. Ce sont des articles d’OP. Ces articles peuvent être invoqués lors de recours contre un PC soumis a un PLU (en plus des méconnaissances éventuelles du PLU). L’article RI 11-2 : article relatif à la salubrité et la sécurité publique ‘article RI 114 : article relatif aux vestiges archéologiques – L’article RI 11-15 : article qui précise qu’on ne doit pas porter atteinte à l’environnement – L’article RI 11-21 : article relatif à l’aspect extérieur des Les articles d’OP s’appliquent en cas de contradiction, mais se ont des articles permissifs donc il n’y a pas d’incompatibilité directe (pas de règles précises de type une emprise au sol de tant). 2) La constructibilité limitée Dans toutes les communes où on applique le RNLJ il est interdit de construire en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (PAU). On ne peut construire que dans les secteurs déjà bâtis. Il y a des exceptions à cette règle L’agr culture. Les constructions à usage agricole seront autorisées en dehors de la partie actuellement urbanisée. PAGF s 3 agricole seront autorisées en dehors de la partie actuellement urbanisée.
Les constructions existantes : aménagement et agrandissement. Il est possible de les aménager voir de les agrandir. es constructions incompatibles avec les habitations. Station d’épuration, casse automobile, toutes les activités incompatibles avec le voisinage d’habitation. – La désertification des territoires. Commune avec un exode qui perd ses habitants et qu’on veut lutter contre ce phénomène et qu’il est impossible de trouver des terrains dans les PAU an pourra autoriser des constructions en dehors de la partie 3) La carte communale Il y a des communes qui sont soit au RNLJ, soit au PLU, ou lors elles peuvent avoir une carte communale.
Mais la carte communale ne va pas comporter un règlement particulier qui va se substituer au RNIJ, on continue d’appliquer les règles du RNIJ selon une modalité : Les communes peuvent approuver une carte communale dont l’objet sera de diviser la commune, de partager le territoire communal, en zones constructlbles et en zones inconstructlbles. Un des effets importants de la carte communale : Dans toutes les communes où on applique le RNIJ les autorisations de construire (PC) sont contrôlées par l’Etat (compétence), c’est-à-dire que c’est l’Etat qui accorde ou refuse ‘autorisation. II y a malgré tout des PC admis ou refusés qui sont signés par le maire, au nom de l’État. Or la carte communale entraine un transfert de compétence en matière d’autorisat 6 3 l’État. atière d’autorisation d’occupation des sols, et les autorisations sont prises au nom de la commune. Sauf si le conseil municipal si oppose au moment de [‘approbation de la carte communale. Section 2 : Les Plans Locaux d’Urbanisme Avant les P U existait des POS, du 31 décembre 1967 jusqu’au 13 décembre 2000 (loi SRLJ). On est passé des POS au PLU car il y avait un courant selon lequel les POS étaient des documents eaucoup trop réglementaires, avec beaucoup de règles mais sans réflexions préalables Il y avait de très nombreux cas de communes avec des POS partiels car pas d’obligation d’occuper tout le terrltoire. De plus on souhaitait une réflexion économique et sociale au niveau de la totalité de la commune.
C’est pourquoi on a interdit notamment qu’un PLU soit partiel, il doit couvrir la totalité du territoire communal. Il n’y a pas de date butoir pour passer du POS au PLU, il existe de nombreuses communes qui sont encore soumises au POS. Mais elles sont limitées au niveau de l’évolution de ce POS, elles e peuvent le modifier qu’à la marge, en cas de modification substantielle des partis d’urbanisme alors obligation de le transformer en PLU (appréciation souveraine des juges). I. Le contenu des PLU Les auteurs de la loi SRI_J ont prévu qu’il faut que les élus commencent par réfléchir à une « réflexion d’urbanisme d’ensemble et le PLU doit couvrir la totalité du territoire communal.
Puis on va le tra 7 3 d’urbanisme d’ensemble », et le PLU doit couvrir la totalité du territoire communal. Puis on va le traduire par des règles Cette réflexion doit avoir lieu avec le « souci de respecter es équilibres par ex : renouvellement urbain mais tout en respectant certains espaces déjà urbanisés ou naturels. Les P U doivent « favoriser » à la fois la mixité des fonctions et la mixité sociale. Il s’agit de faire des règles qui favorisent le mélange des différentes destinations entre elles (logement, bureau, commerce), on veut éviter que les règlements de PLU découpent les communes en caricaturant avec des zones habitations, des zones commerciales, etc. sans mixité.
Mixlté soclale : c’est-à-dire le développement du logement social en cas de déficit, et dans les communes où il existe un ourcentage élevé on freine au profit de l’accession libre à la propriété. La protection de renvironnement avec les notions liées ? l’économie d’énergie, lutte contre la pollution, favoriser la biodiversité, maintenir ou rétablir les corridors écologiques. On va retrouver ces réflexions dans différents documents : Le PADD : projet d’aménagement et de développement durable Il s’agit d’un document qui ne dot pas être technique, complexe, il doit être immédiatement compréhensible par tout le monde. Cela correspond à une explication de la volonté des élus en ce qui concerne le développement de leur commune.
Le rapport de présentation *Un diagnostic Les auteurs doivent faire un di commune. *Un diagnostic : Les auteurs doivent faire un diagnostic : expliquer les domaines dans lesquels il y a lieu d’intervenir car les choses ne fonctionnement pas convenablement, il faut alors apprécier les questions économiques (industrie, logistiques, commerce, artisanat, tourisme), transports, agricoles. *Une description de l’état initial de renvironnement : Dans cette partie an doit comprendre quel est rétat actuel de la *Une description de l’état futur de l’environnement : Expliquer comment la commune aura évolué. La justification des règles : Ex : pourquoi on limite dans telle zone la hauteur des constructions à 1 lm. Les orientations d’aménagement Les auteurs des PLU vont décider que par avance que sur tel ilot de la commune on va décider ce qu’il y aura de maniere précise. La commune va choisir quel type de destination pour les constructions elle souhaite. – Les documents graphiques et le règlement Sauf le cas des villes dont la totalité de leur territoire est urbanisé, le code de urbanisme a prévu que les auteurs des PLU peuvent diviser le territoire de la commune en différentes zones que l’on etrouve sur les documents graphiques Il s’agit : – Les zones urbaines « U » – Les zones à urbaniser à « AU » Les zones agricoles « A – Les zones naturelles et forestières « N » Selon quel critère délimiter ces zones ? ne zone IJ est une zone qui est déjà bâtie ou qui est déj? desservie par des voies et réseaux PAGF 3 Une zone U est une zone qui est déjà bâtie ou qui est déj? desservie par des voies et réseaux qui permettent de délivrer des autorisations d’occupation des sols, c’est-à-dire toutes les zones équipées/viabilisées. Une zone AU est une zone qui n’est pas bâtie mais on envisage de es urbaniser dans le futur. Une zone A est une zone où il existe une activité agricole, ou qui est vouée de part la richesse du sol/sous sol ou sa situation ? l’activité agricole. Une zone N est une zone qui part sa qualité environnementale ou paysagère ne doit pas faire l’objet d’une urbanisation, on peut installer les installations pour l’explo’tation forestière ou des installations modestes pour raccueil touristlque. Dans les zones U ou ALI on va les décliner en secteurs et sous- secteurs (zone IJa, IJb, etc).
Dans chacune de ces zones un règlement va s’appliquer, et ces ègles vont remplacer le RNIJ le jour où la commune va approuver le PLU. On trouve dans le code de l’urbanisme la structure type de ces règlements (14 articles), on les divise en 3 parties . – La nature de l’occupation du sol (articles 1 & 2) C’est la destination des constructions, les articles 1 et 2 vont interdire ou autoriser certaines constructions plutôt que d’autres. A l’article 1 on trouve la liste des constructions interdites. Tout ce qui n’est pas interdit est autorisé. A l’article 2 on trouve les conditions/contraintes particulières (quand on va construire ce qui est autorisé), ex : toutes les constructions à usage de comm
